От знакомого риелтора слышала высказывание, что квартиры с перепланировкой продаются хуже, чем с изначально заложенной планировкой. Потом, такое же утверждение еще несколько раз попадалось на глаза во всяких разных СМИ, докладах на семинарах, частных беседах. Продаются хуже – это означает дольше продавать и со скидкой по цене.
Лично у меня есть существенные возражения по такому безапелляционному заявлению. Это конечно не тот вопрос, ради которого я готова вступать в ожесточенную дискуссию. Он не посягает на основы моего мироздания, и если я это слышу, то аппетит у меня не пропадает, и крепко спать это мне не мешает. Но, хотелось бы высказаться по возможным ситуациям с продажей квартир с произведенной планировкой.
1. Планировка не согласована с БТИ или ее невозможно согласовать из-за нарушений.
Не секрет, что многие перепланировки, не прошли согласование с БТИ. Все знают, что такое не только возможно, но и встречается постоянно. Более того, многие перепланировки с ходу и не увидишь, даже имея перед глазами план БТИ. Только обмером можно установить, что стена между комнатами передвинута на 10см относительно плана. На ширине 3-4 метра, разницу 10см мы не увидим, сколько бы не смотрели.
Кроме того заложенные вентиляционные каналы, или водяной теплый пол в многоквартирном доме – это то что запрещено делать в принципе.
Здесь ситуация предельно ясна. По законодательству купля-продажа жилья должна проходить обязательную государственную регистрацию Квартиры с неузаконенной перепланировкой продавать нельзя. Вернее, невозможно оформить право собственности на такое жилье.
Необходимо привести в порядок документы на квартиру. Или квартиру привести в соответствие с документами БТИ. И только потом, ее можно выставлять на продажу.
2. Удачность самой перепланировки квартиры как дизайнерского решения.
Разработками типового жилья занимаются не отдельные люди, а целые коллективы: архитектурные студии, проектные институты. И процесс этот многоступенчатый. Необходимо учесть требования государственных и отраслевых стандартов, соотнести с технологическими возможностями строителей, заложить выполнение требований регулирующих и эксплуатирующих органов, и конечно экономическая составляющая всех этих этапов всегда является краеугольным камнем. Да и время это те же деньги, как мы знаем.
Поэтому, можно, совершенно ответственно, утверждать, что те типовые планировки, которые предлагаются, являются самыми, что ни на есть оптимальными, если рассматривать весь спектр требований к жилому пространству.
Но оптимальность типовой планировки это, конечно, средняя температура по больнице. Все мы живые люди со своими потребностями, вкусами и привычками. И многие перепланировки выполняются под нестандартные потребности, которые трудно будет оценить потенциальным покупателям. Типичные примеры:
- для установки большой ванны переносится межкомнатная стена между санузлом и коридором. Ванна стандартной длины прекрасно бы поместилась. Но хочется ванну нестандартной конфигурации. Мы получили большую ванну, но теперь коридор можно проходить только по очереди и бочком;
- перепланировка делалась для проживания людей с ограниченными возможностями;
- в семье, из поколения в поколение переходит как реликвия круглый обеденный стол. Специально под этот стол изменяется конфигурация межкомнатной стены между кухней и гостиной. Продавцы, конечно, заберут стол с собой, но кривая выгнутая наружу стена гостиной останется «бонусом» для покупателя.
Но если ваша перепланировка разумна и удобна, с удачным дизайном интерьера, а сама квартира в хорошем состоянии, то ее потенциальная ценность для покупателей только вырастет.
Продавцы квартир люди вменяемые. И прекрасно понимая достоинства своей планировки, знают, и о недостатках. Если эти недостатки существенные, они гораздо охотнее идут на компромисс по цене продажи. Другое дело, что уменьшается выгода риелтора, оцениваемая через процент от продажи. Но если риелтор продает стандартный продукт, то он вынужден предлагать свои услуги на уровне существующего рынка. Зато в случае нестандартных товаров, уровень вознаграждения своих услуг может определяться индивидуально.
3. Ожидание покупателей.
Покупка жилья не импульсивный поступок. Мониторится уровень цен, собираются отзывы в интернете, определяются свои потребности. Поэтому когда, в сопровождении риелторов потенциальный покупатель приходит на осмотр квартиры, то он уже обычно и посмотрел на фото дома на Гугл / Яндекс - картах, скачал планировки этой серии домов, ну и т.д. И тут, вдруг выясняется, что планировка не типичная. Но, ведь ожидалось (и даже уже планировалось) совсем другое.
Особенность нашего восприятия в том, что мы с подозрением относимся к неожиданным предложениям. Инстинктивно, мы в таком случае, ожидаем подвох, а также понимаем, что нами манипулируют. А никому не охота быть объектом манипуляции. Причем, качество самой существующей планировки в этом случае отходит уже на третий план. Она то может быть на порядок лучше, чем типовая для конкретно этого покупателя, но …
Мы пришли в магазин за нарезным батоном, а нам предлагают буханку. И то и другое хлеб, и из одного и того же теста.
Заранее предупреждать надо и покупателя и его риелтора о перепланировке. А еще лучше, грамотно позиционировать такие продажи.
Вывод.
Как товар, квартиры с нестандартной планировкой (естественно правильно юридически оформленной) не имеют никаких изъянов мешающих им пользоваться спросом у покупателей. Другое дело , что такое жилье требует нестандартного подхода при позиционировании его на рынке. То есть, должно быть:
- более тщательная проверка правильности документов БТИ и соответствие им;
- выбор риелтора не по критерию расценок на его услуги, а исходя из направления деятельности или специализации. Если риелтор или агенство специализируется на массовых продажах типовых новостроек, то это не самый оптимальный риелтор для продажи квартиры с перепланировкой. Искать надо того, кто умеет продавать индивидуальные (нетиповые) решения;
- больше предварительной информации для покупателей и специальное, а не типовое позиционирование на рынке, Размещение в базах данных объявления вида «продается N-х комнатная квартира в доме серии ХХХ …» не приведет ни к чему хорошему. Уж как минимум, надо заранее предупреждать потенциальных покупателей, что квартира с перепланировкой.