При разработке дизайна интерьера квартиры, дома, таунхауса часто возникает потребность в перепланировке помещения. Причины могут быть самые разные и перечислять их здесь нет необходимости. По Жилищному кодексу РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25). А следовательно всякую перепланировку необходимо узаконить (согласовать). Вся процедура согласования достаточно длительная и трудоемкая для собственников.
Разбирать весь порядок согласования с учетом всех нюансов в данной статье не предоставляется возможным. Но приведу основные аспекты.
1. Федерального закона о перепланировке не существует. Но, есть Жилищный кодекс РФ, а также СниПы, СанПиНы, ГОСТы, и т.д. Во многих из этих документов определены требования, котороые необходимы для согласования перепланировки. Кроме того, отдельные регионы могут вводить свои собственные требования к организации перепланировки. Эти региональные требования, дополняют (но ни в коем случае не отменяют) федеральные законы, стандарты, положения, ... Для Москвы таким региональным документом является Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах" (в ред. постановлений Правительства Москвы от 26.12.2012 N 840-ПП, от 02.04.2013 N 198-ПП, от 25.06.2013 N 408-ПП).
2. Есть несколько основных вариантов согласования перепланировки:
- по упрощенной схеме (без проектной документации);
- по проекту от организации с допуском СРО без технического заключения о возможности проведения перепланировки;
- по проекту с техническим заключением;
- перепланировка по типовому варианту (из каталога типовых перепланировок);
- согласование ранее выполненной перепланировки.
Кроме того, есть отдельные требования согласования перепланировок для домов входящих в реестр памятников архитектуры и для нежилых помещений.
3. За неузаконенную перепланировку владелец несет ответственность. Как минимум, штраф. Кроме того, возможно получение предписания о устранении всех нарушений (вернуть все как было). Ну и естественно, компенсировать убытки при нанесении ущерба третьим лицам.
4. Вы вряд ли сможете продать квартиру если данные БТИ расходятся с реальностью. Вам все равно придется согласовывать перепланировку.
5. Можно согласовывать перепланировку интерьера разными путями. Если заниматься этим самостоятельно, то у Вас будет максимум временных потерь, но зато дешево. Второй вариант - воспользоваться услугами специализированных организаций. Это будет дороже, но быстрее и с Вашим минимальным участием по времени. В любом случае, стоимость согласования это не очень значительная доля от финансовых затрат при перепланировке (слом стен, возведение, прокладка коммуникаций обойдутся значительно дороже).
6. Очень часто, при продаже новостройек, фигурирует понятие свободная планировка квартиры. Юридически этот термин бессмыслен. Свободной планировки не существует. Это просто застройщик продает квартиры без возведенных внутренних (ненесущих) стен и естественно без коммуникаций в них. Но в проекте застройщика эти стены все равно существуют. И задача их возведения в соответствии с проектом ложится на будущего собственника. Отход от проекта застройщика при выполнении дизайна интерьера является перепланировкой. Вы просто не будете ломать то что еще не построено.
7. Не стоит думать, что можно узаконить любую перепланировку. Есть масса ограничений, при которых узаконить перепланировку невозможно. Кроме того есть легко согласуемые перепланировки (например перенос ненесущей стенки между двумя жилыми комнатами) и есть гораздо более сложные случаи (перенос кухни или санузла). Поэтому прежде чем приступать к выполнению дизайна интерьера своей мечты, необходимо заранее обеспокоится возможно ли в принципе узаконить перепланировку по вашему дизайн-проекту и оценить объем финансовых и временных затрат.
Процесс согласования перепланировки и не быстрый и не бесплатный. Но если без перепланировки не получается эффективно организовать свое жилищное пространство, то стоит заранее смириться и с потерей времени, и с сопутствующими финансовыми затратами. Все это очень быстро окупится вашим новым качеством жизни.